Выкуп земли под предприятием

В результате приватизации госпредприятий в 90-х годах, когда вопрос о праве собственности на землю был  не урегулирован, часто встречается ситуация: предприятие находится в частной собственности, а земля под ним, — в государственной.

Земельный кодекс РФ, вступивший в силу 29 октября 2001 года, предоставил предприятиям право выбора — приватизировать землю или взять ее в аренду. Причем выбор  необходимо сделать до 1 января 2008 года. И не смотря на то, что данный срок уже не раз переносился, по данным Правительства РФ, на сегодняшний день переоформлено около 25 % земельных участков.

Для выкупа земли, должны быть соблюдены два условия: предприятие должно иметь в собственности здания и сооружения, которые находятся  на этом участке (ст. 36 Земельного кодекса РФ) и земельный участок должен был быть предоставлен предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Если же договор аренды земельного участка заключен после позже,  то согласно сложившейся судебной практике считается, что предприятие утратило право выкупа земельного участка.

Право предприятия на приватизацию земельного участка является исключительным. То есть, что если недвижимость, расположенная на данном участке принадлежит предприятию, то никто другой выкупить земельный участок под ней не может. Собственник недвижимости  также  может выбрать, выкупать ли земельный участок или арендовать его.

На практике может случится ситуация, когда на земельном участке в соответствии с генеральным планом развития города предусмотрено строительство другого объекта. В такой ситуации, если генеральный план утвержден до подачи Вашим предприятием заявления о приватизации, такой участок приватизировать не получится. Также не подлежат приватизации участки общего пользования. Но если Вам принадлежит законно возведенный коммерческий объект, находящийся на таком участке, то с момента застройки участок не считается землей общего пользования и может быть приватизирован

Если принято решение выкупать, необходимо, прежде всего, выяснить, какой исполнительный орган государственной власти (местного самоуправления) выступает в качестве продавца земельного участка. Это зависит от того, в чьей собственности, - федеральной, региональной или муниципальной, находится земля.
Если ваш объект недвижимости раньше находился в собственности РФ, это означает, что сейчас земельный участок находится в  федеральной собственности. Соответственно земельные участки под объектами, принадлежавшими субъектам федерации, будет являться собственностью последних, земля под муниципальными объектами — муниципальной собственностью. Земля под остальными объектами недвижимости, признается неразграниченной и распоряжение ею осуществляют муниципалы. Однако региональные власти могут забрать у органов местного самоуправления право распоряжения неразграниченными участками.

Далее необходимо определить границы участка, подлежащего выкупу. Согласно п. 7 ст. 36 Земельного кодекса границы и размеры выкупаемого земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади. Однако на практике при определении границ земельного участка многое будет зависеть от местных чиновников.

Пунктом п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ установлено, что предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными на региональном уровне нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, а также правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Отсюда площадь земельного участка, который вам предоставят в итоге, может оказаться меньше той, которую вы планировали получить.

На земельном участке, который согласно данным кадастрового учета определен как единая территория и закреплен за одним лицом, могут находиться объекты недвижимости, принадлежащие разным собственникам. В этом случае, если вашему предприятию принадлежит лишь часть здания, то приватизировать земельный участок Вы можете только совместно с другими собственниками в общую долевую собственность. Если же некоторые помещения здания принадлежат государству (муниципалитету) и закреплены за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения, приватизировать земельный участок под таким зданием будет невозможно. В данном случае остается лишь заключить договор аренды такого участка (ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Для того чтобы приватизировать землю, прежде всего нужно подготовить необходимый пакет документов. Процедура подготовки необходимых документов для подачи заявления включает в себя топосъемку  участка, нанесение красных линий, определение границ участка, межевание, согласование с владельцами коммуникаций, постановку участка на кадастровый учет, составление кадастрового плана. Перечень документов, необходимых для выкупа земли, можно найти в соответствующем исполнительном органе, который будет выступать продавцом земельного участка.

Далее необходимо обратиться с заявлением о приобретении прав на земельный участок в органы государственной власти или местного самоуправления. К заявлению должен быть приложен кадастровый план участка. Если плана нет, органы местного самоуправления должны подготовить его в течение месяца с момента обращения. Однако на практике данное требование законодательства реализовать довольно сложно.

В течение двух недель должно быть принято решение о том, на каких условиях  будет предоставлен земельный участок. Если возражений против продажи земли не, вы получите договор купли-продажи. Здесь надо  внимательно ознакомиться с условиями договора: если что-то не устраивает, у вас есть право направить продавцу протокол разногласий или новый проект договора купли-продажи. Если уладить разногласия не удастся, придется обращаться в арбитражный суд.