Право арендатора на владение и пользование арендованным имуществом давно считается яблоком раздора для сторонников различных концепций вещного права. Сразу оговоримся, что автор придерживается точки зрения, согласно которой после передачи вещи арендатору у последнего возникает вещное право владения и/или пользования вещью, то есть между ним и всеми другими субъектами (включая арендодателя) складывается вещное правоотношение [1]. При этом между арендатором и арендодателем продолжают существовать и обязательственные отношения – по уплате арендной платы и т.п.
На наш взгляд, некоторые положения Информационного письма Высшего арбитражного суда РФ (далее – ВАС) №. 66 от 10.01.02 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» подтверждают мнение о том, что из договора аренды возникает вещное право арендатора. Вряд ли ВАС стоит на такой же позиции, но тем ценней его непредвзятые замечания.
После выделения из собственности некоторых правомочий право собственности так и передавалось, в урезанном виде: «Продавая мне имение за вычетом узуфрукта, ты сказал мне, что узуфрукт принадлежит Тицию… (D. 19.1.7)».Представление об ограниченных вещных правах как о выделенных из права собственности правомочиях существовало и в русском дореволюционном праве. Книга третья проекта Гражданского Уложения, носившая название «Вотчинные права», содержала отдельный раздел IV «Вотчинные права, выделенные из права собственности» [5]. К. Д. Кавелин писал: «Когда какое-нибудь отношение к вещи, закрепленное за собственником, навсегда или на время… закреплено за другим лицом или лицами, то возникающие отсюда для этих других права называются правами в чужой вещи» [6].В ч. 1 т. 10 Свода законов Российской империи было указано: «владение, когда оно соединено в одном лице с право собственности, есть существенная часть самого сего права (ст. 513). Но когда частный владелец, удержав за собою право собственности…, отделяет от него владение и передает или уступает оное другому по договору… тогда сие отдельное владение составляет само по себе особое право, коего пространство, пожизненность или срочность определяется тем самым актом, коим оно установлено (ст. 514) [7]. Д.И. Мейер писал: «Деление права собственности на полное и неполное основывается на возможности разъединения частей права собственности, выдела из него некоторых составных его частей, - владения и пользования, на способности его подлежать известным ограничениям. Таким образом, под правом собственности полным законодательство разумеет соединение в лице собственника владения, пользования и распоряжения, а под правом собственности неполным – право собственности, остающееся за выделом владения, или пользования или за ограничением распоряжения» [8]. У В.И. Синайского читаем: «В термине неполное право собственности законодатель выразил мысль о существовании других прав на чужое имущество, названных им неполными правами на имущество… Законодатель под неполными правами на имущество разумеет … все права, поскольку они связаны с отдельным пользованием, владением и распоряжением чужим имуществом» [9].Таким образом, утверждение ВАС о том, что «передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью» вписывается в представление о праве пользования арендатора как вещном праве.Из того, что арендодатель утрачивает на время действия договора аренды некоторые свои правомочия, вытекает, кроме всего прочего, и следующее. Арендатор после передачи права владения и/или пользования уже не может требовать от арендодателя совершения каких-либо действий, связанных с передачей указанных правомочий: арендодатель не способен передать их, так как не располагает ими. От него, как и от всех третьих лиц, можно требовать лишь не препятствовать в осуществлении такого пользования. У арендодателя остаются некоторые обязанности, заключающиеся в совершении активных действий: ремонт вещи и т.п., однако владение и пользование арендатор осуществляет уже самостоятельно. Предоставление арендатору права воспользоваться виндикационным и негаторным иском против собственника имущества говорит о том же: этими исками арендатор утверждает отсутствие права арендодателя на владение и пользование вещью, в ином случае, если бы арендатор подобными правами обладал, иски не могли бы быть удовлетворены. Вполне логично: собственник лишается того права, которое защищается абсолютным иском, то есть и против него тоже. Аналогичная ситуация и с правом арендодателя на владение и/или пользование вещью.Девятый пункт анализируемого Информационного письма посвящен тому, когда у арендатора появляется право на предъявление виндикационного иска. Содержание его вкратце таково: «арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась, и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению». Пункт имеет большое значение для правильного понимания того, когда у арендатора появляется право, которое подлежит защите вещным иском, в том числе и против арендодателя.Отметим, что весьма распространена точка зрения, согласно которой арендатор не вправе пользоваться виндикацией против собственника. Казалось бы, ст. 305 ГК РФ недвусмысленно предоставляет право на предъявление виндикационного иска всем титульным владельцам, в том числе владеющим вещью по договору, причем иск этот может быть заявлен и против собственника вещи. Таким образом, арендатор также вправе предъявить виндикационный иск арендодателю, забравшему свою вещь в течение срока действия договора. Между тем, многие исследователи [10] ему в данном праве отказывают, говоря, что виндикацией могут защищаться лишь вещные права, право же арендатора – обязательственное [11] и должно защищаться соответствующим договорным иском. Подобная точка зрения весьма распространена: «вопрос о возможности предъявления титульным владельцем вещно-правового иска против собственника должен рассматриваться и разрешаться через специфику правовых оснований возникновения права владения у титульного владельца. Так, если имущество принадлежит лицу на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или иного вещного права, нет никаких причин для отказа в защите нарушенного собственником права этого лица посредством вещно-правового иска. Если же отношения по поводу вещи между собственником и титульным владельцем вытекают из договора между ними, соответствующие требования владельца следует квалифицировать как обязательственно-правовые» [12]. А.В. Коновалов пишет: «В силу прямого указания закона исковые требования могут быть предъявлены и против собственника имущества. Исходя из распространенного в отечественной доктрине вполне обоснованного тезиса о невозможности конкуренции виндикационного и договорного исков, фактический владелец наделен правом предъявлять при наличии договорных отношений против собственника, лишившего контрагента по договору владения вещью, лишь договорный иск» [13]. Однако относительно другого вещного иска – негаторного – позиция автора противоположна: «иначе должен решаться вопрос о соотношении негаторного и договорного исков…. Представляется…, что действующее законодательство не содержит каких-либо препятствий для признания возможности предъявления фактическим владельцем негаторного иска против собственника и при наличии между ними договорных отношений. Таким образом, владеющий имуществом в соответствии с договором при чинении собственником помех в осуществлении владения в силу ст. 305 ГК РФ имеет выбор между предъявлением против последнего договорного или негаторного исков» [14]. В итоге автор в принципе допускает применение вещного иска против собственника. Однако какие именно препятствия предусмотрены «действующим законодательством» (а не доктриной) для предъявления в описанной ситуации виндикационного иска, А.В. Коновалов не указывает.Существуют, разумеется, и противоположные точки зрения. Так, И.Б. Новицкий в 1925 г. писал, что «арендатор в пределах договорного срока является владельцем законным и не только не отвечает перед собственником за удержание вещи, а, наоборот, сам имеет право предъявлять владельческий иск к собственнику, если тот нарушает его владение» [15].Согласно позиции ВАС, до передачи вещи арендатор может воспользоваться обязательственным иском, после – виндикационным. То есть момент передачи вещи определяет время, начиная с которого право арендатора на предъявление обязательственного иска заменяется правом на виндикацию. Традиционно считается, что арендатор управомочен лишь на предъявление договорного иска. Однако, как справедливо указано в Информационном письме, необходимо четко различать правовое положение арендатора до передачи вещи и после таковой. До передачи – «если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса». После передачи арендатор уже имеет право использовать вещный иск. Поворотная точка, о которой идет речь в п. 9 анализируемого Информационного письма, касается не только отношений арендатора с «третьими лицами», но имеет точно такое же значение для отношений арендатора с арендодателем. После передачи вещи во владение арендатору последний вправе защищаться виндикационным иском и от арендодателя.Эти две совершенно разные с правовой точки зрения ситуации (до передачи вещи арендатору и после такой передачи) на практике смешиваются в одну, при которой положение арендатора считается одинаковым как до передачи вещи, так и после. В результате и появляется точка зрения о полной невозможности использования вещных исков арендатором. Однако если мы будем помнить, что правовое положение арендатора претерпевает изменение после передачи вещи, можно найти верное решение.Обязательственный иск, на использовании которого арендатором во всех возможных случаях настаивают противники «арендаторской» виндикации, может быть предъявлен при нарушении обязательства и направлен на исполнение его в натуре либо на получение компенсации. Объектом обязательства выступает действие определенного лица: «dare, facere, praestare» (обычно активное, в отличие от объекта абсолютного правоотношения, где таковым является пассивное однородное поведение неопределенного круга лиц). Обязательственный иск, таким образом, направлен на возложение на определенное лицо обязанности передать, сделать, обеспечить. Напротив, на основании вещного иска нельзя требовать действий, направленных на возникновение новых прав истца (т.е. динамики гражданских прав), а можно лишь восстановить права нарушенные. Когда арендодатель передал вещь арендатору, между сторонами обязательства по передаче вещи уже не существует. На арендодателе после заключения договора лежала обязанность передать вещь во владение арендатора. После того как вещь была передана, эта обязанность арендодателя прекратилась ее исполнением. Нарушить эту обязанность арендодатель не в силах, так как ее более не существует.Позиция, согласно которой арендатор, вопреки прямому указанию ГК, не может пользоваться виндикационным иском лишь потому, что его право, по мнению сторонников такой версии, называется «обязательственным», не выдерживает критики. То, что право лица вещное или обязательственное, – есть краткое название объема тех правомочий, которыми данное лицо обладает. Позитивное право практически не использует понятие вещного права. Значение имеет лишь то, какими свойствами это право реально обладает. Если правообладатель может требовать невмешательства от всех субъектов, защищаться виндикацией и негаторным иском, и предметом его права является материальная вещь, его право мы называем вещным. Упомянутые признаки в совокупности определяют, как назвать право арендатора – «вещное» или «обязательственное». Но никак не наоборот. Если в законе названы определенные правомочия лица, то нельзя их игнорировать на том основании, что право арендатора названо каким-то иным словом (названо не в законе, а в доктрине!). Нельзя рассуждать следующим образом: хотя закон и говорит о возможности арендатора прибегнуть к виндикации, он этого сделать не может, так как его право – обязательственное, и он должен воспользоваться договорным иском. Перед нами логическая ошибка, при которой перепутаны причина и следствие. Суждение должно строиться иначе: раз закон допускает виндикационный иск арендатора, то либо право арендатора вещное, либо виндикация возможна и для обладателя обязательственного права. Интересная дилемма. Полагаю, что ревнители чистоты виндикации отдадут предпочтение первой точке зрения и будут правы.Позиция противников вещных прав арендатора основана, возможно, на некритичном восприятии мнения дореволюционных ученых. Так, И.А. Покровский писал про сервитут: «В чьи бы руки служащая вещь не перешла, она все время будет подлежать этому господству, причем это господство не зависит от воли каждого ее собственника. Этим сервитут отличается от различных обязательственных отношений, предоставляющих также нередко право пользования чужой вещью. Так, например, если я сдам вам мое имение в аренду, вы получите право пользоваться им, но это ваше право есть только личное право по отношению ко мне; если затем я это имение продам другому лицу, это лицо может не согласиться на вашу аренду и выселить вас; вы будете иметь только право требовать от меня возмещение ваших убытков. Иное дело, если ваше пользование покоится на сервитуте: пожизненного владельца, например, продажа имения, совершенная собственником, нисколько не затрагивает – его право будет обладать полной силой и перед всяким новым собственником» [16]. Применительно к дореволюционному законодательству, по которому «купля ломала аренду», позиция И.А. Покровского совершенно верна. Но сейчас говорить о том, что арендатор не вправе заявлять вещного иска только потому, что аренда – обязательственное отношение, нельзя. Позитивное право России предоставило арендатору возможность воспользоваться виндикацией против собственника имущества, да и смена собственника теперь не влечет прекращения права арендатора.Кстати, И.А Покровский в цитированном нами труде писал о том, что обязательственные поначалу права - ius in agro vectigali и superficies превратились в вещные именно благодаря введению их абсолютной защиты: «Договор сдачи земли под постройку по существу сначала рассматривался как обыкновенный договор аренды, вследствие чего съемщик – суперфициарий – имел только обязательственное требование к хозяину, а не ius in rem. Но затем претор совершенно справедливо выделил его из ряда обыкновенных, краткосрочных арендаторов, дав суперфициарию особые средства защиты. …Он…стал давать и action in factum, иск, аналогичный rei vindicatio, при помощи которого суперфициарий мог защищать свое право пользования землей… от всех посторонних лиц и от самого собственника. Вследствие этого superficies из личного права превратилось в вещное… Аналогичный процесс превращения обязательственного права в вещное мы наблюдаем в другой области. Так же точно, как под постройку, государство, города, а потом и частные владельцы сдавали нередко свои земли за известный ежегодный оброк (vectigal) в наследственную и даже вечную аренду… с тем чтобы, пока vectigal вносится, земля ни у самого съемщика, ни у его правопреемника отобрана быть не могла. И здесь, как при superficies, …претор стал давать …action in rem – иск, аналогичный rei vindicatio против всех, даже и против собственника. Вследствие этого и это право приобрело характер особого вещного права на чужую вещь» [17].Мы можем назвать право арендатора, который обладает виндикацией против всех лиц, в том числе и собственника, и которое «следует за вещью» хоть трижды обязательственным, но от этого названия суть правового положения арендатора ничуть не изменится. Останется и право на виндикацию, и «право следования». Не названия определяют суть явлений, а наоборот, сущность явления определяет выбор названия. Говоря про какое-либо правоотношение, что оно является вещным, мы подразумеваем, что с практической стороны такая характеристика выражается в возможности прибегнуть к вещно-правовым искам для защиты данного права. Арендатор, как видим, по прямому указанию закона может воспользоваться как виндикационным, так и негаторным иском. Давайте будем продолжать называть право арендатора обязательственным, но не забудем о том, что по своим практическим свойствам оно одинаково с вещным.Примечания[1] Б.Б. Черепахин писал, что «сдача имущества внаем порождает вещное право владения нанимателя, а следовательно, вещное обременение сданной внаем вещи».[2] Дождев Д.В. Римское частное право. М.: Норма-Инфра-М, 1999. С. 444.[3] Там же. С. 459.[4] Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997. С. 208.[5] Цитата по: Тимонина Ю.В. Категория ограниченных вещных прав в доктрине и законодательстве // Актуальные проблемы гражданского права. Выпуск второй. М.: Статут, 2000.[6] Там же. С. 53.[7] Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб: «Юридический центр Пресс», 2001. С. 201.[8] Мейер Д.И. Указ. соч. С. 39.[9] Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 197.[10] Гражданское право. Учебник. Часть 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1998. С. 553.[11] Поскольку виндикация всегда направлена на восстановление владения, то в соответствии с мнением сторонников указанной точки зрения владение может быть обязательственным правом. На наш взгляд, выражение «обязательственное право владения» есть оксюморон.[12] Киреева Т.Т. Теоретико-практические аспекты вещно-правовой защиты права собственности и иных вещных прав. Автореф. дисс. к. ю. н. Алматы, 1999.[13] Коновалов А.В. Владельческая защита в российском праве // Правоведение. 1998. № 4.[14] Там же.[15] Цитата по: Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2. М.: Статут, 2000. С. 39.[16] Покровский И.А. История римского права. Мн.: Харвест, 2002. С. 296.[17] Покровский И.А. История римского права. Мн.: Харвест, 2002. С. 334.