Согласно ст. 130 ГК РФ земля является недвижимым имуществом и объектом гражданских прав, оборот которого разрешен, но является ограниченным в силу специфики и уникальности земли, как природного ресурса и базиса для проживания и деятельности людей.
В соответствии со ст. 234 ГК РФ одним из оснований возникновения прав на имущество, в том числе и на землю, является приобретательная давность или давность владения. Этот институт является достаточно разработанным в праве, известным еще со времен Римского права, где он получил название usucapio, что означает «приобретение в результате пользования».
Надо отметить, что требование добросовестности, как реквизит института usucapio в процессе своего развития не оставался неизменным. Изначально зародившийся институт приобретательной давности в римском праве не требовал добросовестности при завладении имуществом. «Поскольку первоначальное usucapio не требовало добросовестности (bona fides) и надлежащего основания (iusta causa), их проникновение в usucapio можно объяснять как возрастанием индивидуализации в римском праве, так и взаимодействием usucapio с развивающимися понятиями об основаниях собственности». Однако завладение вещью преступным путем, как ранее, так и в последующем, не создавало давности владения. В Институциях Юстиниана сказано, что «закон Х11 таблиц и закон Антиния запрещает давностное владение краденными вещами, вещами же, насильственно захваченными, запрещает давностное владение закон Юлия и Плавция». В Своде законов Российской империи правила о давностном владении также не устанавливали требования добросовестности, однако, некоторые юристы, толковали требование о владении «в виде собственности», как требование о добросовестности.Категория добросовестности в гражданском праве в настоящее время также привлекает внимание ученых, т.к. данное понятие встречается в законодательстве часто, а легальное толкование дано только в ст. 302 ГК РФ, применительно к виндикации.Добросовестный, согласно толкового словаря С.И. Ожегова, «честно выполняющих свои обязанности, обязательства». Ст. 234 ГК РФ, устанавливая требование добросовестности к давностному владельцу, не раскрывает само понятие добросовестности. Встает вопрос: возможно ли распространить содержание добросовестности, данное применительно к институту виндикации, на случаи давностного владения? В научной литературе высказываются различные мнения. М.И. Брагинский указывал, что разъяснением «не знал и не мог знать» следует руководствоваться по возможности. Ю.К. Толстой, Е.А. Каткова распространяют «виндикационное» понятие добросовестности к давностному владельцу, характеризуя его, как «не знал и не мог знать». В.В. Ровный считает, что «в рамках различных правовых конструкций данный оценочный признак вовсе не должен пониматься одинаково». В.Г. Нестолий пишет, что «отыскать содержание данного понятия - задача судебной практики». На мой взгляд, все изложенные позиции заслуживают внимание. Следуя последнему изложенному мнению, определить критерии добросовестности для каждого случая, в соответствии с приведенными позициями, может, действительно, только суд, исследуя и оценивая всю обстановку давностного владения. Таким образом, добросовестность давностного владельца в каждом конкретном случае будет зависеть от условий возникновения давностного владения.Исчерпывающе, на мой взгляд, охарактеризовал фигуру давностного владельца Е.А. Суханов: «Узукапиент не должен быть лицом, умышленно завладевшим имуществом помимо воли его собственника (курсив мой - С.Ч.)». Приведенная характеристика позволяет очертить круг случаев, при которых возможно применение приобретательной давности. Это возможно, если есть воля собственника на передачу земельного участка, либо лицо, получая земельный участок, не знает об отсутствии воли собственника на его передачу.
Приобретательная давность на земельный участок может возникнуть в случае, если использование земельного участка основывается на сделке с отчуждателем, имеющей определенные пороки, влекущие ее недействительность. В такой ситуации вполне применимо понятие добросовестности, данное в ст. 302 ГК РФ, что лицо не знало и не могло знать о неправомерности приобретения земельного участка. Если при получении владения земельным участком от конкретного лица, давностно владеющее лицо «добросовестно заблуждалось в отношении истинного объема вещного права отчуждателя» (bona fides), то возможно возникновение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. При этом добросовестность должна иметь место в момент совершения сделки, а также в момент государственной регистрации основания перехода права собственности, хоть и порочного.Второй случай возникновения права собственности может иметь место при согласии собственника, полученного при его жизни, на использование земельного участка, хотя и не оформленного в надлежащей форме. Возникновение права собственности возможно только после смерти собственника. Здесь понятие добросовестности следует понимать несколько шире, чем установлено в ст. 302 ГК. В этом случае узукапиент «приступил к владению» этим имуществом, зная или догадываясь об отсутствии у него законного основания для такого владения. Однако получение согласия собственника на завладение участком предполагает его владение с доброй совестью. Но в этом случае возникновение права собственности возможно только, при отсутствии наследников по закону и по завещанию, и при отсутствии «желания» у органа, управляющего муниципальным имуществом, вступить в право собственности, в порядке ст. 225 ГК РФ.Но если собственник земельного участка не выразил своей воли на завладение земельным участком другим лицом, такое лицо признается самовольно завладевшим земельным участком. Самовольное завладение исключает добросовестность «захватчика». В подтверждение своих слов приведу следующую цитату Павла из Дигеста, истинность которой, вряд ли, можно ставить под сомнение. «Знание захватчика брошенной вещи о том, что она потеряна собственником, препятствует usucapio (D. 41,7,6)». Полагаю, что в ситуации, когда лицо самовольно начинает использовать чужой земельный участок, то оно не может не знать о том, что этот участок кому-то принадлежит. Времена, когда приобретение права собственности на земельный участок было возможно путем оккупации, давно закончились. А, следовательно, несмотря на «брошенность» земельного участка, он обязательно имеет собственника. Допустимо предположение, что конкретный собственник может быть неизвестен, но никаких неопределенностей в отношении наличия факта существования чьих-либо прав собственности на этот объект нет. Еще недавно, земля и все природные ресурсы, расположенные на территории современной России, находились в государственной собственности. Процессы разгосударствления, привели к появлению иных форм собственности, но при этом не лишили те или иные земельные участки собственника. Более того, система учета всех земельных участков, их статуса, собственников, пользователей, напротив, создают все предпосылки для того, чтобы лицо с доброй совестью, могло не просто предположить существование собственника данного земельного участка, но и, проявив определенную степень заботливости и осмотрительности, легко установить данного собственника. При таких обстоятельствах лицо, самовольно занявшее земельный участок, нарушает законные права и интересы другого лица.Мотивы, которые заставили лицо осваивать земельный участок, могут быть самые добросовестные. Например, кто-то не может равнодушно смотреть, как соседний участок приходит в запустение в результате бездействия хозяина и принимает меры к рекультивированию, орошению, удобрению земельного участка, по устранению эрозии почвы, превращения этого участка в свалку и тому подобного. Вряд ли эти действия являются неправомерными, их можно квалифицировать как действие в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Однако это не является основанием для обращения данного земельного участка в свою собственность. Единственное, на что может рассчитывать «давностный владелец», так это на возмещение со стороны собственника затрат, совершенных им при сохранении данного земельного участка.Самовольное занятие земель никогда не станет добросовестным действием, так как в его основе всегда лежит неправомерный поступок. Более того, это состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 125 Земельного кодекса РФ. А если есть административный проступок (т.е. правонарушение), то о добросовестном владении не может быть речи. Из этого следует, что если лицо самовольно заняло земельный участок, а по истечении установленного срока обращается за признанием права собственности на него, в признании за ним данного права должно быть отказано на основании отсутствия добросовестности завладения. Встает вопрос: применяется ли здесь презумпция добросовестности, действующая в гражданском праве? Исходя из смысла п. 3 ст.10 ГК РФ, можно сделать вывод, что в гражданских правоотношениях презумпция добросовестности имеет место лишь тогда, когда закон связывает защиту гражданских прав с добросовестностью участника правоотношения. Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты является признание права. Однако отказать в подобной защите гражданского права суд может на основании ч. 1 ст. 10 ГК РФ по мотивам злоупотребления правом, либо, при рассмотрении спора в исковом порядке, собственник земельного участка может доказать факт самовольного завладения земельным участком. При этом его добросовестность как собственника, защищающего свои права, также презюмируется, и, на мой взгляд, является приоритетной.Хотелось бы обратить внимание на следующий аспект приобретательной давности. Возникновение права собственности на основании приобретательной давности влечет прекращение права собственности на соответствующий земельный участок у другого лица. «Usucapio ведет к окончательной утрате бывшим собственником прав на вещь, то есть является скорее способом отчуждения, нежели приобретения, в соответствии с систематикой Гая и Павла (Paul., 21 ad ed., D. 50, 16,28 pr)». Поскольку прекращение права собственности при отсутствии на то желания собственника без судебного решения невозможно, следует учитывать, что собственник утратит возможность судебной защиты права собственности, а, следовательно, может лишиться выбывшего из обладания имущества только по истечении сроков исковой давности, установленных законодательством. Поэтому в ч. 4 ст. 234 ГК РФ установлено, что моментом течения срока приобретательной давности является момент истечения сроков исковой давности по соответствующим требованиям. В ч. 2 п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 также обращено внимание, на то, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно ч. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.Из правила, сформулированного в ГК РФ, следует, что течение срока приобретательной давности начинается с момента истечения сроков исковой давности только для тех вещей, которые могут быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ. Поскольку это правило не носит универсального характера, то, вопрос о возможности его применении в случае давностного владения земельным участком следует решить с учетом особого характера земли как объекта гражданских прав.
Статья 301 ГК РФ предусматривает возможность предъявления виндикационного иска, т.е. истребование собственником свое имущество из чужого незаконного владения. Термин «владение» означает как юридическое, так и фактическое обладание вещью. Обладание землей представляет собой владение землей на основании правоустанавливающих документов, т.к. землю в силу объективных причин нельзя носить с собой или хранить в каком-либо специально отведенном месте, т.е. юридическое и фактическое содержания обладания в отношении земли совпадают. С.А. Боголюбов определяет владение землей, как «возможность обладать землей на основании закона, т.е. числить ее на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, просто «иметь» его в наличии».
Д.И. Мейер замечал, «если лицо владеет поземельным участком, то не требуется, чтобы владелец постоянно сидел на нем, а достаточно одной возможности для владельца во всякое время поставить себя в фактическое отношение к владеемой вещи, так что внешнего деятеля владения, собственно, должно понимать не как постоянную материальную связь владельца с вещью, а как постоянную возможность такой материальной связи».