Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения

Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения - это предварительное соглашение о передаче имущественных прав на нежилое помещение,которые стороны заключают перед заключением основного договора купли-продажи. Для обеспечения обязательств по договору часто используется условие о задатке, что является определенной страховкой для сторон, заключающих предварительный договор. Условие о задатке может быть также доказательством серьезности намерений сторон предварительного договора.

Поскольку задаток это всегда денежная сумма, задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства.

Пункт 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ установливает, что предварительный договор должен заключаться в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Применительно к предварительному договору купли продажи нежилого помещения с условием о задатке, он будет заключаться в письменной форме в обязательном порядке, в соответствии со ст. 550 ГК РФ, которая регулирует форму договора продажи недвижимости, и п. 2 статьи 380 ГК РФ, в которой также предусмотрен обязательный порядок письменной формы соглашения о задатке.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. К существенным условиям относят  цену договора, права и обязанности сторон, сроки реализации намерений сторон, особые условия и полные реквизиты сторон.

При определении предмета предварительного договора нужно полностью и точно указывать фактический адрес местонахождения нежилого помещения и характериститки помещения. Также в предмете договораможно указать, что данное нежилое помещение принадлежит одной из сторон на праве собственности (указать правоустанавливающий документ). Существенным условием будет также гарантия о том, что передаваемое помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора.

Важным условием договора является срок реализации намерений сторон, в течении которого стороны должны заключить основной договор. Если такого условия в договоре нет, то на основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
   
   
Направление одним участником предварительного договора другому участнику проекта договора купли-продажи нежилого помещения за пределами срока, установленного в предварительном договоре свидетельствует о прекращении обязательств, предусмотренных данным договором.
   
Соглашение сторон о сроках заключения основного договора может быть следующим. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее точно установленной предварительным договором даты. При этом до указанной даты стороны обязуются не совершать с другими партнерами сделок в отношении нежилого помещения, являющегося предметом договора. При уклонении одной из сторон от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в арбитражный суд.
   
Во избежание споров между сторонами предварительного договора купли-продажи, в самом предварительном договоре нужно указывать, что по предварительной договоренности между сторонами стоимость помещения составляет конкретную точную сумму (с указанием валюты), включая НДС. Обязательно должен быть указан способ оплаты стоимости помещения, например, путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет продавца в порядке и в сроки, определенные предварительным и основным договорами.
   
Рассматриваемая тема по-прежнему остается дискуссионной. Может показаться, что если в предварительный договор купли-продажи нежилого помещении включить условие о задатке, то шансы заключения основного договора купли-продажи возрастут, налагая на стороны определенные обязанности. Однако следует иметь в виду, что сам предварительный договор носит организационный характер и не порождает имущественные, а тем более денежные обязательства.
   
Будет правильнее, если заключение предварительного договора купли-продажи будет рассматриваться сторонами не как обязательство возврата задатка в двойном размере, в случае если основного договора не последует, а как начало грамотных партнерских отношений основанных на порядочности и ответственности сторон, а также на заключении впоследствии основного договора купли-продажи.